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實(shí)施城市更新行動是黨中央、國務(wù)院推動城市高質(zhì)量發(fā)展、回應(yīng)人民對美好生活向往的重大戰(zhàn)略部署?！蛾P(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）的出臺，標(biāo)志著我國城市更新工作進(jìn)入系統(tǒng)推進(jìn)、高質(zhì)量發(fā)展的新階段?！敖⒄龑?dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式”為破解當(dāng)前城市更新工作中的難點(diǎn)堵點(diǎn)、確保城市更新行動行穩(wěn)致遠(yuǎn)指明了根本方向。結(jié)合近期對全國多省市城市更新項(xiàng)目的深度調(diào)研，落實(shí)《意見》的關(guān)鍵在于構(gòu)建貫穿項(xiàng)目謀劃、融資、建設(shè)、運(yùn)營等全周期的平衡機(jī)制，有效協(xié)同政府、市場、公眾三方力量，實(shí)現(xiàn)投入合理可控、財務(wù)長效平衡、社會廣泛認(rèn)同。

首先，要主動發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，把方向、優(yōu)環(huán)境、強(qiáng)統(tǒng)籌，筑牢全周期平衡基礎(chǔ)。政府在城市更新中扮演著“引導(dǎo)者”和“護(hù)航者”的角色，其核心作用在于為全周期平衡優(yōu)化制度環(huán)境和提供政策支持。《意見》強(qiáng)調(diào)“充分發(fā)揮街道社區(qū)作用”“建立健全適應(yīng)城市更新的建設(shè)、運(yùn)營、治理體制機(jī)制”，正是對此的精準(zhǔn)要求。具體來說：一是精準(zhǔn)引導(dǎo)，依據(jù)客觀需求定方向。省市縣各級政府需依托城市體檢精準(zhǔn)識別短板和需求，將有限資源優(yōu)先投向民生急需、安全底線的領(lǐng)域，避免盲目投入和資源錯配。街道社區(qū)作為基層治理單元，應(yīng)在需求摸排、意愿征集、矛盾調(diào)解中發(fā)揮“前哨”作用，確保項(xiàng)目“改到群眾心坎上”，提升社會接受度。二是制度護(hù)航，破除機(jī)制性障礙。亟須地方政府加快落實(shí)簡化清單、并聯(lián)審批等審批流程改革，普及推廣適配存量的消防、日照等標(biāo)準(zhǔn)，建立健全復(fù)雜產(chǎn)權(quán)處置、協(xié)議出讓、分層確權(quán)等土地彈性利用、用途轉(zhuǎn)換等政策，以破解規(guī)劃調(diào)整僵化、審批繁瑣、標(biāo)準(zhǔn)不適配、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜為導(dǎo)向，為市場主體和產(chǎn)權(quán)人掃清制度障礙，降低制度性交易成本。三是統(tǒng)籌資源，搭建平衡機(jī)制平臺載體。政府需強(qiáng)化跨部門、跨層級的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。在資源整合和風(fēng)險防控領(lǐng)域，一方面，通過設(shè)立城市更新基金、統(tǒng)籌使用各類財政資金和專項(xiàng)債、推動跨項(xiàng)目“肥瘦搭配”，做大資金池，彌補(bǔ)純公益性項(xiàng)目的投入缺口；另一方面，“加強(qiáng)城市更新社會風(fēng)險評估、矛盾化解處置機(jī)制建設(shè)”，提前預(yù)判和化解搬遷安置、利益調(diào)整等風(fēng)險，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)，維護(hù)全周期穩(wěn)定的運(yùn)營環(huán)境。

同時，要積極發(fā)揮市場運(yùn)作作用，活主體、拓融資、重運(yùn)營，激發(fā)全周期平衡動能。市場是城市更新可持續(xù)模式的核心引擎?！兑庖姟访鞔_提出“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新，支持企業(yè)盤活閑置低效存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮國有資本帶動作用。引導(dǎo)經(jīng)營主體參與”，旨在激發(fā)各類市場主體活力，通過專業(yè)化、市場化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。具體來說就是多元主體，各展所長。一是國企平臺“挑大梁”。國有資本憑借信用優(yōu)勢、資源整合能力和長期投資意愿，在前期投入大、周期長的項(xiàng)目中發(fā)揮關(guān)鍵作用。如成都祠堂街、合肥合柴1972由區(qū)屬平臺主導(dǎo)實(shí)施，統(tǒng)籌融資、建設(shè)與長期自持運(yùn)營；貴陽太平路采用“EPC+F+O”模式，平臺公司撬動金融資本并聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營。二是專業(yè)機(jī)構(gòu)“顯身手”。專業(yè)化運(yùn)營企業(yè)通過長期租賃，以輕資產(chǎn)模式、精細(xì)化運(yùn)營盤活存量空間，如無錫藍(lán)系列、西安老菜場項(xiàng)目分別鎖定15年和20年經(jīng)營權(quán)，實(shí)現(xiàn)價值提升與成本回收。三是產(chǎn)權(quán)主體“唱主角”?！兑庖姟饭膭睢爱a(chǎn)權(quán)所有人自主更新”，北京天寧1號產(chǎn)權(quán)人自主改造運(yùn)營、上海錦滄文華業(yè)主自持升級，均有效降低了協(xié)調(diào)成本，激發(fā)了內(nèi)生動力，是可持續(xù)的重要路徑。另外，解決“錢從哪來”是構(gòu)建全周期平衡機(jī)制的核心。既要豐富金融工具，積極發(fā)展并推廣以項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流（如特許經(jīng)營收益、租金）為基礎(chǔ)的信貸產(chǎn)品、城市更新專項(xiàng)債券、不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、私募股權(quán)基金等；又要探索權(quán)益平衡，推廣政府讓渡經(jīng)營性資源（如特許經(jīng)營權(quán)、廣告位、新增空間使用權(quán)）換取社會資本投入；還要重視運(yùn)營前置建立長效造血機(jī)制，在項(xiàng)目策劃階段即明確運(yùn)營主體、模式和收益來源，通過居住、商業(yè)、文化等功能混合植入、空間價值深度挖掘、業(yè)態(tài)持續(xù)升級等手段，確保項(xiàng)目建成后具備持續(xù)“造血”能力，覆蓋運(yùn)維成本并逐步平衡前期投入。

另外，要充分發(fā)揮公眾參與作用，匯民智、聚民心、享成果，保障全周期平衡根基。公眾是城市更新的最終受益者和重要參與者?！兑庖姟芬蟆罢{(diào)動人民群眾參與城市更新積極性”“開展城市管理進(jìn)社區(qū)工作”“健全專家參與公共決策制度”，旨在夯實(shí)城市更新的社會基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。具體來說：一是全程參與凝聚共識。從項(xiàng)目意愿征集、方案設(shè)計、到施工監(jiān)督、后續(xù)管理，保障居民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。街道社區(qū)、業(yè)委會、社會組織要發(fā)揮組織動員的橋梁作用。推動“城市管理進(jìn)社區(qū)”有助于將更新后的長效管理融入基層治理。二是多元協(xié)商平衡利益。在涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)整、利益分配（如增容收益歸屬）、業(yè)態(tài)引入可能影響居住環(huán)境等敏感問題時，建立有效的協(xié)商平臺和利益調(diào)節(jié)機(jī)制，吸納專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)提供獨(dú)立客觀的評估建議，化解矛盾，尋求最大公約數(shù)。三是共享紅利提升獲得感。更新的最終目標(biāo)是提升居民生活品質(zhì)和城市活力，確保更新成果惠及廣大群眾，如重慶戴家巷帶動原住居民自發(fā)更新，增強(qiáng)其獲得感、幸福感、安全感，是公眾參與可持續(xù)的內(nèi)在動力，也是社會風(fēng)險防控的治本之策?？傊?，構(gòu)建貫穿全周期的平衡機(jī)制，是落實(shí)《意見》中關(guān)于“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與”可持續(xù)模式的核心路徑。這要求各級政府切實(shí)轉(zhuǎn)變政策制定邏輯與管理角色，從“政府配餐”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)點(diǎn)單”，優(yōu)化制度供給與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；激發(fā)市場活力，創(chuàng)新實(shí)施模式與融資工具；夯實(shí)公眾基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。唯有三方協(xié)同發(fā)力，在項(xiàng)目全鏈條上精耕細(xì)作，方能有效破解當(dāng)前面臨的機(jī)制、資金、土地、運(yùn)營等難題，推動城市更新行動真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展，為人民群眾創(chuàng)造更高品質(zhì)的生產(chǎn)生活空間，為中國式現(xiàn)代化城市發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。